El procedimiento que debe seguir una comunidad de propietarios cuando un copropietario no atiende al pago de las cuotas comienza con la aprobación formal, por parte de la junta de propietarios, de la liquidación de la deuda. Esta liquidación debe constar en un certificado emitido por el secretario con el visto bueno del presidente, o solo por el secretario-administrador profesional si este no interviene en el proceso. Es imprescindible que la deuda sea líquida, vencida y exigible. Posteriormente, la comunidad debe notificar fehacientemente al deudor el acuerdo de liquidación; si no es posible la notificación personal, puede hacerse mediante la publicación en el tablón de anuncios de la comunidad durante al menos tres días.
“El art. 21.2. de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal dispone que: La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.”
Como requisito previo a la demanda judicial, la comunidad debe intentar un medio adecuado de solución de controversias (MASC), como la mediación, conciliación o arbitraje, conforme a la legislación vigente. Si el propietario sigue sin abonar las cuotas tras estos pasos, la comunidad podrá iniciar un procedimiento monitorio especial para comunidades de propietarios ante el tribunal competente, aportando el certificado de deuda y la documentación que acredite la notificación al deudor.
“Hemos de tener en cuenta que como requisitos: Es necesario que exista una deuda líquida, vencida y exigible por parte de un propietario hacia la comunidad. Se podrá reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva. Documentación necesaria: Junto con la demanda deberá aportarse: Certificado del acuerdo de la Junta General aprobando la liquidación de la deuda, donde deberá constar el importe adeudado y su desglose. No es válido un mero acuerdo de demandar a los propietarios morosos con carácter general. Documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor del acuerdo de la Junta, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días. Petición: La petición inicial se regula en los arts. 814 y siguientes LEC. El art. 21.3º de la Ley de propiedad horizontal permite incluir en la petición inicial las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda. Competencia: Serán competentes, a elección del solicitante, la Sección Civil del Tribunal de Instancia del domicilio o residencia del deudor y los del lugar donde se halle la finca. Notificación: Notificada la deuda, el deudor dispondrá de 20 días hábiles para pagar u oponerse por escrito. Si se opone a la petición inicial, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El juez podrá acordar en todo caso el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley procesal. Sin perjuicio de que puedan acudir al procedimiento ordinario o verbal”.
En la petición inicial pueden reclamarse tanto las cuotas vencidas como aquellas aprobadas y devengadas hasta la notificación, así como los gastos y costes derivados de la reclamación judicial, incluidos los ocasionados por la intervención del secretario administrador. El deudor recibirá un requerimiento judicial con un plazo de 20 días hábiles para pagar u oponerse por escrito. Si no paga ni se opone, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de sus bienes. Si se opone, el asunto se tramitará por el procedimiento declarativo correspondiente (ordinario o verbal), según la cuantía de la reclamación.
Durante la ejecución, el propietario deudor podrá oponerse si acredita estar al corriente de pago en el momento del requerimiento. Si paga en ese momento, será responsable de las costas generadas hasta entonces en la parte proporcional que le corresponda. Además, la Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal establece que la deuda generada tiene la condición de crédito preferente a favor de la comunidad, y el inmueble queda afecto al pago de las cantidades pendientes, incluso en caso de transmisión del piso o local, hasta los límites legales.
Por último, la junta de propietarios puede aprobar medidas disuasorias frente a la morosidad, como intereses superiores al legal o la privación temporal del uso de ciertos servicios, siempre que no sean abusivas ni afecten a la habitabilidad, y consten en los estatutos sin carácter retroactivo.
“Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal Art. 21.1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo”.
En conclusión los mecanismos que han de emplearse son formales y han de llevarse a cabo con la mayor minuciosidad y formalidad posible.
